¿Son válidas las notificaciones (convocatorias, actas, etc.) en el buzón?

Ni de la LPH ni de la mayoría de las sentencias puede deducirse que no sean válidas, cuando es la forma habitual sin que consten objeciones de los copropietarios.

No obstante, si el asunto llega a juicio, posiblemente se proponga como prueba que el conserje ratifique que lo depositó personalmente en dicho buzón.

En casos delicados (vecinos problemáticos de toda la vida, o asuntos económicamente muy importantes), siempre la misma recomendación: mejor gastarse cuatro perras en remitir un burofax...

¿Cuánto tiempo hay que conservar los distintos papeles de una C.P.?

Pues depende de cada tipo de documento:

- Durante cuatro años como mínimo, los documentos de afiliación, altas y bajas del personal laboral de la Comunidad de Propietarios.

- Durante cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relacionados con las Juntas Generales.

- Durante el plazo general de 15 años, las facturas acreditativas de pago, los contratos y otros documentos relativos a obligaciones contractuales.

- Para siempre, los documentos legales, judiciales, notariales o registrales, como son Libros de Actas, título de copropiedad, estatutos, sentencias, otras resoluciones judiciales, etc.

¡Muchas precaución al tirar cosas de las carpetas y archivadores! Y si hay que hacer sitio, mucha prudencia... Quizás en algún cuartito comunitario que tenga llave haya un sitio discreto y un armario (también con llave) para guardar papeles antiguos.

El siempre polémico cerramiento de recintos abiertos con la negativa de los locales comerciales...

Según parece, hay distintas posturas al respecto en la jurisprudencia menor (Audiencias provinciales), y algunas resoluciones del Tribunal Supremo.

Puede extraerse algún criterio de STS 416/2009. En el caso concreto juzgado, considera que no era necesaria la unanimidad (suficiente la mayoría simple de los asistentes) por cuanto el acceso a esos locales, según sus licencias municipales, no era por la zona ahora vallada, sino por otra calle que permanece perfectamente accesible, y en ello coincide también la descripción de los locales en el título constitutivo.

La decisión, hay que reconocerlo, es "fuerte". Se trataba de un estanco situado en la parte baja de un edificio lindante con un paseo marítimo (múltiples compradores paseando por delante del estanco...). La sentencia dice que correspondía al dueño del estanco probar el perjuicio económico que le causaba el cerramiento, pero que no había aportado tal acreditación: difícil prueba, por mucho que sea evidente el perjuicio comercial hay que probarlo... Personalmente creo que, si hubiera incrementado su actividad probatoria, la resolución judicial final hubiera sido otra.

Que los proindivisionarios nombren un representante o no votarán...

Cuando un piso o local se encuentre en proindiviso, existiendo varios propietarios, varios herederos, etc., deberán ponerse de acuerdo y nombrar un representante para las Juntas. Si ese nombramiento no se comunica al Secretario (o al Presidente si no hay tal), al proindivisionario que asista a la Junta no se le permitirá votar, salvo que acudan todos los demás proindivisionarios y en ese momento nombren un representante.

Otra cosa es que, en la práctica, siempre se deja votar al heredero que conocemos de toda la vida, o al marido o a la esposa por mucho que compraran el piso de solteros (y por tanto, son condómines que deberían nombrar formalmente un representante...). La idea expuesta arriba puede ser útil cuando "no interese" que vote alguien, o cuando aparezcan siete herederos queriendo hablar todos a la vez.

Las Comunidad de Propietarios no tienen personalidad jurídica "plena"...

Sólo la tienen "especial", exclusivamente para hacer posible su funcionamiento. Por ejemplo, como sabemos, pueden ser titulares de una cuenta bancaria, pero no pueden ni comprar un piso, ni comprar una plaza de garaje, ni adjudicarse el piso de un moroso en una subasta judicial (una subasta "es una compra" que se practica en un Juzgado). Como curiosidad, y sin que encontremos una razón clara, los "e-bancos" consultados no permiten la contratación de sus "e-depósitos" por Comunidades.

¿Qué funciones tienen los Vicepresidentes, Vocales y Comisionados de Obra?

Pues al no estar regulados por la LPH, tendrán las funciones que se les otorgue, bien en Junta General, bien por la costumbre que exista en cada casa, y sobre todo por el "peso específico" y personalidad de los nombrados.

El Vicepresidente, en principio, tiene funciones de sustitución en ausencia o incapacidades del Presidente (además de firmar conjuntamente los cheques, con gran frecuencia). También en caso de incompatibilidad del Presidente, como puede pasar cuando el Presidente, en su calidad de propietario particular, impugna judicialmente un acuerdo mayoritario (lógicamente, no puede representar a la parte demandada y a la vez ser parte actora); esto en teoría, ya que lo normal es que se procediera a su sustitución en el cargo.

Pero, en la práctica, todos estos cargos cumplen tareas de colaboración y asesoramiento al Presidente, compartiendo responsabilidades (y quejas) frente al resto de convecinos.

¿Hay que aprobar el acta en la siguiente Junta?

No.

Las actas quedan aprobadas simplemente por la firma del Presidente (y mientras un Juez no suspenda o anule los acuerdos que contiene). Otra cosa llevaría al absurdo de no quedar aprobados los acuerdos hasta la aprobación del acta al año siguiente. Más comentarios relacionados:

- Los acuerdos sólo pueden impugnarse judicialmente, no cabe hacerlo mandando simplemente una carta o burofax.

- La redacción dada a algún punto del acta puede ("con cuentagotas") ser objeto de "simple corrección" previa presentación de escrito de algún propietario asistente, siempre que el Presidente y el Secretario así lo consideren (omisión involuntaria y errónea de algún aspecto importante, por ejemplo); en otro caso, el propietario deberá reproducir su queja ante la siguiente Junta General. Pero insistimos: no afectará al fondo del acuerdo adoptado, ya que en este caso deberá producirse una impugnación mediante presentación de demanda ante un Juzgado, con abogado y procurador pagados por el copropietario impugnante.

- Las actas deben redactarse de la manera más concreta y profesionalmente seria. Se recogen acuerdos: no cotilleos. Y comentarios, los menos posibles... aunque en la práctica, todo dependerá de la "influencia" o "peso específico" de quien los efectúe (no obstante, por favor, moderación al redactar, o el exceso se volverá contra el Secretario-Administrador que redactó el acta...).

- Es recomendable omitir el típico punto "Lectura y aprobación, si procede, del acta de la última Junta General celebrada". Al menos, que sólo sea "Lectura del acta...", sin "aprobación", que se ha llegado a considerar como una práctica ilegal o corruptela.

¿Hay Comunidad antes de la cédula de habitabilidad o primera ocupación?

Las cédulas de habitabilidad, o las licencias de primera ocupación, son trámites administrativos, gubernativos, que nada tienen que ver con los aspectos civiles: existe Comunidad de Propietarios "civilmente" desde que el propietario único del edificio vende el primer piso, ya sea en documento público o en contrato privado.

¿Hasta qué punto un copropietario puede verse privado o menoscabado en las "luces" que recibe, u otra servidumbre, por instalación de un ascensor?

La solución dependerá de las circunstancias concurrentes, por lo que habrá que estar al espacio afectado u ocupado (no es lo mismo una luz en un "baño" que en un "comedor"), las privaciones o molestias originadas, los beneficios producidos al resto de habitantes del edificio, etc.

Suele primar, cuando los asuntos llegan a Tribunales, el derecho al fácil acceso de los vecinos a sus viviendas en plantas altas, por lo que no es necesario el consentimiento del copropietario que, por ejemplo, ve reducidas sus "luces". Más dudoso sería el caso si, para instalar el nuevo ascensor, hay que privar de, por ejemplo, un trozo de terreno al propietario del bajo, ya que posiblemente se estaría entrando en una "expropiación privada" que, aunque lleve compensación económica, podría vulnerar el constitucional derecho de propiedad.

Problemas con los domicilios a efectos de notificaciones en casos especiales

Caso de un piso con varios propietarios proindiviso en que ninguno de los proindivisionarios facilita su domicilio a efectos de notificaciones: se depositará la notificación en el buzón; si interesa que acusen recibo, se intentará que el ocupante lo firme; si el ocupante no firma, se hará la notificación "en tablón" como prevé la LPH.

Caso de un copropietario con varios pisos y locales en el mismo edificio: a veces, pide que se le manden tantas notificaciones como propiedades tiene, ya que, como paga por, por ejemplo, tres pisos (y paga las fotocopias y sellos anuales por tres pisos), quiere tener tres notificaciones. Legalmente, no es necesaria más que una notificación. Si el asunto llega a convertirse en "casus belli" (no sería la primera vez...), y por tener la fiesta en paz, mi recomendación práctica es que se le manden las tres notificaciones que pide (salvo que hubiera que mandarlas por burofax u otra manera de alto coste, claro...), informando de ello al Presidente para que tenga constancia de la incidencia...

¿Qué normas incluir en un Reglamento de Régimen Interior?

Incluir, por ejemplo:

-Horario de recogida de basuras.

-Fechas de encendido y apagado de calefacción central, así como horario diario.

-Forma de utilización de pistas de tenis, padel, gimnasio, horarios de piscina y similares.

-Forma de utilización de tendederos en cubierta plana.

Pero no incluir lo siguiente:

-Negación de recogida de basuras a determinados copropietarios.

-Negación de uso de pistas de tenis, etc., a determinados copropietarios.

-Negación de uso de tendedero comunitario a determinados copropietarios.

-Negación de paso por el portal (es un elemento común...) a copropietarios exclusivamente de plazas de garaje.

Y tampoco incluir, por supuesto, lo que siempre se plantéa (ya que algunos de ellos son restricciones del derecho de propiedad que no prosperarían en un Juzgado, pues sólo serían lícitas si se incluyeran en unos Estatutos formalmente aprobados por unanimidad -incluso por los previsiblemente afectados- e inscritos en el Registro de la Propiedad):

-Prohibición de usar los locales para ciertas actividades que el Ayuntamiento no impediría ejercer.

-Obligación de que la Comunidad de Propietarios de su visto bueno al arrendatario que presente el arrendador propietario.

-Sanciones tipo "multa" por diferentes incumplimientos, intereses de demora por pagos de cuotas, etc.

¿Puede un copropietario pleitear en nombre de la Comunidad?

El Tribunal Supremo entiende que un copropietario puede accionar para defender los elementos comunitarios, al menos cuando la Junta General y el Presidente resultan pasivos al respecto.

Y ello porque la propiedad horizontal no deja de ser una situación de copropiedad, autorizando estas actuaciones el Código Civil para defensa de la cuota indivisa del comunero y, por derivación, de la comunidad (la ordinaria del Código Civil o la especial de la LPH).

¿Es válido el ingreso de una cuota directamente en Banco, cuando se acordó la domiciliación obligatoria?

El copropietario puede pagar en la forma que quiera.

Lo importante es el pago, no cómo se hace éste (por muchos quebraderos de cabeza que luego nos traiga a los administradores la identificación e imputación de ingresos...).

¡Esto no significa que no se deba insistir a los copropietarios, una y otra vez, que domicilien bancariamente sus recibos!

¿Puede aprovechar un Presidente la escritura de poderes otorgada por un Presidente anterior?

Según algunas sentencias, no es preciso que cada vez que una Comunidad cambie de Presidente tenga que otorgarse un nuevo poder procesal en favor del procurador, pues éste subsiste y es suficiente en tanto no sea revocado.

No obstante, y por cautela (ya que el asunto será alegado por el abogado de la contraparte y, quizás, atendido por algún Juez), se recomienda otorgar un nuevo poder, de tan modesto coste económico.

Mayoría necesaria para instalar pivotes o bolardos para impedir aparcamientos indebidos

Es suficiente con la mayoría simple, pues se trata de un acto de mera administración para el adecuado funcionamiento u organización de los servicios comunes, con obligación de pagar la factura de los bolardos para todos los copropietarios.

(En la imagen, bolardo "muy característico" instalado por el Ayuntamiento de Granada junto a la Catedral...)

Mayoría necesaria para modificar el horario del portero

Será suficiente la mayoría simple (mitad más uno de votos y coeficientes de asistentes y representados). Lo mismo para subirle el sueldo o similares.

Otra cosa es la constitución del servicio de portería, cuando no exista previamente: serán necesarios los 3/5 (dando 30 días naturales a los ausentes si no se alcanza con los asistentes y representados).

Para pasar de portería a conserjería (prácticamente mismas funciones, diferenciándose en que disfrute o no de vivienda comunitaria): mayoría simple.

Para pasar de portería/conserjería a simple empresa de limpieza o limpiador: entiendo que serán necesarios los 3/5, porque una de las misiones básicas del portero/conserje, esto es, la vigilancia, no la efectuarán los que limpian.

¿Responsable el nuevo propietario de la alteración de elementos comunes que hizo el anterior?

Sí, es responsable, pues en otro caso la venta vendría a convalidar el abuso en beneficio privado.

¿Un inquilino puede ser Presidente de una Comunidad de Propietarios?

No, no es posible, por mucho que delegue su arrendador, incluso notarialmente.

El Presidente siempre será el propietario, otra cosa es que delegue sus funciones "corrientes" en un inquilino, un familiar, otro vecino de confianza, etc. Pero, por ejemplo, en el Banco donde esté la cuenta comunitaria ha de firmar el propietario.

Prescripción de cuotas de comunidad

A los 15 años que el Código Civil prevé para acciones personales que no tengan plazo especialmente previsto.

Doctrina muy minoritaria (se recomienda no seguirla): 5 años de prescripción.