ADMINISTRANDO COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Cómo se produce la electricidad que consumimos...

2011-03-23T02:11:00.000-07:00

Según la información que facilita Iberdrola a sus clientes, nuestra electricidad se produce de la siguiente manera en términos generales (indico también el porcentaje en el que se mueve la propia Iberdrola):

Origen "energías renovables": 28 % (Iberdrola, 13 %).

Origen "centrales a gas natural": 27 % (Iberdrola, 34 %).

Origen "centrales nucleares": 19 % (Iberdrola, 24 %).

Origen "centrales de carbón": 12 % (Iberdrola, 15 %).

Origen "cogeneración": 12 % (Iberdrola, 13 %). Ver "nota" al pie.

Origen "otros": 2 % (Iberdrola, 1 %).

Nota.- Como idea general, "cogeneración" implica una mejora del rendimiento, ya que el generador eléctrico aprovecha también el calor que produce y une el rendimiento térmico al rendimiento eléctrico que genera.

¿Lleva IVA una indemnización por rescisión anticipada de un contrato de mantenimiento?

2011-03-21T07:09:00.000-07:00

Según interpretación del artículo 78.3.1.1. de la Ley 37 / 1992, de 28 de diciembre, del IVA, la indemnización por rescisión anticipada de un contrato de mantenimiento no estará sujeta a IVA.

Previsiones generales sobre la economía mundial en 2011...

2011-03-08T00:25:00.000-08:00

Según los analistas, moderadamente optimistas, la mayoría de los factores determinantes en 2010 seguirán teniendo un papel preponderante en 2011 y después.

Los problemas fiscales europeos, la política monetaria expansiva de EEUU, y la lucha contra las presiones inflacionistas en los Mercados Emergentes (especialmente China), deberían ser las cuestiones principales.

Se prevé un aumento del PIB mundial de alrededor del 3,4 % en 2011, algo inferior al de 2010 (3,9 %), pero aún superior a la media interanual del 2,9 % en el período 1999-2008. No obstante, el crecimiento seguirá siendo muy desigual, y estará encabezado nuevamente por los países asiáticos emergentes.

En la Zona Euro, la crisis de la deuda soberana se prolongará durante y después de 2011. Por otro lado, se espera un discreto crecimiento general del PIB.

En EEUU, debería proseguir la moderada recuperación, pero parece que por debajo de los niveles esperados del consumo y de la vivienda, donde persisten los riesgos de caída. La baja inflación y las reducidas caídas del desempleo mantendrán previsiblemente la política monetaria de corte acomodaticio durante y después de 2011. Los factores cíclicos deberían llevar gradualmente a tipos de interés a largo plazo ligeramente superiores.

En los Mercados Emergentes, China se adentrará en 2011 en una "etapa de transición" para escapar de la denominada "trampa de la renta media". Se van a poner en marcha importantes reformar para aumentar la renta de los hogares, acelerar la expansión urbana, liberalizar el sector servicios y corregir las distorsiones de precios de los factores productivos. Aun así, la prevista subida de la inflación amenaza con volver a obstaculizar las reformas. Se prevé una política monetaria más restrictiva para controlar la inflación china, mediante mayores tipos de interés y una divisa más fuerte.

En cuanto a las Bolsas mundiales, se espera que los valores de renta variable mundial suban en 2011 pero con dificultades, mostrándose especialmente activos los valores europeos.

Y respecto a la Renta Fija, los rendimientos de la deuda pública seguirán bajo la presión de los temores respecto a la deuda soberana.

¿Prohibido el carbón para "todas" las calefacciones de Madrid desde 1 enero 2012?

2011-02-03T00:47:00.000-08:00

No, mientras no efectúen una reforma de las previstas por el actual RITE. Si efectúan tales reformas, no podrán seguir usando el carbón.

Eso sí: mucho cuidado, Sr. Administrador, a efectos de responsabilidad, con que tanto la sala de calderas a carbón como la carbonera y aledaños cumpla con todas las normativas de seguridad en materia de prevención de riesgos laborales, protección contra incendios y seguridad de instalaciones eléctricas...

¡PROHIBIDO FUMAR!

2011-01-14T05:14:00.000-08:00

Según la interpretación que el Colegio de Administradores de Madrid efectúa de la normativa anti-tabaco, está prohibido fumar:

- En centros de trabajo, públicos o privados (incluidas las Comunidades de Propietarios), salvo en los espacios al aire libre.

- En los ascensores y montacargas.

- En los parques infantiles y zonas de juego infantiles aunque estén al aire libre, incluida la zona infantil de las piscinas comunitarias.

- En todos los demás espacios cerrados que sean de uso público o colectivo (como las Comunidades de Propietarios o los edificios en arrendamiento vertical), incluidos portales, pasillos, escaleras, descansillos, gimnasios comunitarios, cuartos comunitarios, por supuesto garajes, etc.

¿Cada Comunidad tiene que limpiar su acera?

2010-12-23T00:34:00.000-08:00

Transcribo aquí algunas notas extraídas de la Ordenanza de Limpieza del Ayuntamiento de Madrid, en vigor desde 24 marzo 2009:

- Cada Comunidad debe barrer la acera en una anchura de hasta 2 metros, a lo largo de su fachada, salvo en los tramos de fachada donde haya locales, que limpiarán dichos locales.

- Lo mismo respecto a quitar nieve y hielo, dejando lo recogido a lo largo del borde de la acera.

- Cada Comunidad tiene la obligación de mantener limpios los muros de sus fachadas y otras partes que sean visibles desde el espacio público.

- Los cubos de basura, reciclaje, etc., hay que dejarlos en la acera, junto al borde de la calzada. Si la recogida toca de día, se sacarán los cubos una hora antes de la hora de paso del camión. Si la recogida toca de noche, no se sacarán los cubos antes de las 22 horas (¡una utopía más!), excepto los locales, que sacarán los suyos cuando cierren siempre que ello suceda después de las 20:00 horas.

- Los edificios "nuevos" (o "rehabilitados de importancia", asimilados a los nuevos) tienen que tener cuarto de basuras que cumpla ciertos requisitos: toma de agua con grifo; punto de luz; revestimiento de pared y suelo impermeable y fácil de limpiar; ventilación natural o forzada; y cumplir con la normativa de incendios (un cuarto de basuras de más de 5 m2. es un "local de riesgo especial"...) y, por supuesto, con la reglamentación de instalaciones eléctricas.

Ventajas de las tuberías de polipropileno...

2010-12-23T00:19:00.000-08:00

Serían principalmente las siguientes, en comparación con las instalaciones de cobre (presento imágenes de ambos materiales):

- Extrema ligereza del material plástico y facilidad de trabajarlo, con la consiguiente reducción del tiempo de instalación entre un 30 % y un 50 %.

- Ausencia de corrosión.

- Ausencia de incrustaciones.

- Resistencia al hielo.

- Limitada pérdida del calor del agua caliente que va por su interior.

- Menor ruido de la instalación durante su funcionamiento.

- Larga duración.

¿Unanimidad para instalación de caseta de telefonía móvil en la azotea previo arrendamiento de la misma?

2010-12-01T05:12:00.000-08:00

Será suficiente con la aprobación del arrendamiento por tres quintos, salvo que conlleve la construcción de una caseta que, por ejemplo (como en Sentencia de la AP Madrid, 20-1-2009), se apoye sobre una bancada de reparto de cargas anclada a la estructura del edificio a través de tornillos de alta resistencia separándose la grava de la azotea, rompiendo la impermeabilización y acondicionando las cabezas de los pilares para introducir los tornillos mediante taladros, todo lo cual se considera una alteración grave del elemento común que, por tanto, requerirá unanimidad.

Se cuelan en la piscina y otras zonas comunes...

2010-12-01T05:03:00.000-08:00

Pues no puede llamarse a la Policía, ya que no se considera allanamiento de morada.

La Policía sólo podrá intervenir si ese acceso se produce con el fin de cometer algún delito.

La Comunidad de Propietarios tendrá que marcar unas normas de entrada y uso muy claras, en relación con invitados y extraños, incluso con carnés individuales y contratando personal que pida la identificación (en horas de baño) o personal de seguridad (fuera de las horas reglamentarias de uso).

¿Son válidas las notificaciones (convocatorias, actas, etc.) en el buzón?

2010-11-04T06:43:00.000-07:00

Ni de la LPH ni de la mayoría de las sentencias puede deducirse que no sean válidas, cuando es la forma habitual sin que consten objeciones de los copropietarios.

No obstante, si el asunto llega a juicio, posiblemente se proponga como prueba que el conserje ratifique que lo depositó personalmente en dicho buzón.

En casos delicados (vecinos problemáticos de toda la vida, o asuntos económicamente muy importantes), siempre la misma recomendación: mejor gastarse cuatro perras en remitir un burofax...

Leylandi como conífera recomendada para setos y cerramientos vegetales...

2010-10-27T03:47:00.000-07:00

Este árbol fue resultado de una hibridación, por mera causalidad, entre un ciprés verdadero y un "falso ciprés", a finales del siglo XIX.

En últimas décadas se ha puesto de moda por su crecimiento en velocidad récord, por ser muy tupido, y por que no se pela por debajo (a diferencia esto último de la arizónica -otro ciprésido- a la que va sustituyendo en muchos casos).

Es de un color más tierno que el ciprés, y vegeta en todo tipo de exposiciones, incluso las algo sombrías, debiéndose evitar (como con el resto de cipreses) los suelos demasiado húmedos.

¿Cuánto tiempo hay que conservar los distintos papeles de una C.P.?

2010-10-27T03:29:00.000-07:00

Pues depende de cada tipo de documento:

- Durante cuatro años como mínimo, los documentos de afiliación, altas y bajas del personal laboral de la Comunidad de Propietarios.

- Durante cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relacionados con las Juntas Generales.

- Durante el plazo general de 15 años, las facturas acreditativas de pago, los contratos y otros documentos relativos a obligaciones contractuales.

- Para siempre, los documentos legales, judiciales, notariales o registrales, como son Libros de Actas, título de copropiedad, estatutos, sentencias, otras resoluciones judiciales, etc.

¡Muchas precaución al tirar cosas de las carpetas y archivadores! Y si hay que hacer sitio, mucha prudencia... Quizás en algún cuartito comunitario que tenga llave haya un sitio discreto y un armario (también con llave) para guardar papeles antiguos.

Algunos IPC's interesantes, septiembre 2010...

2010-10-26T06:19:00.000-07:00

IPC general: 2,1 %.

IPC vivienda: 3,6 %.

IPC transporte: 6,1 %.

IPC otros bienes y servicios: 2,2 %.

IPC carburantes y combustibles: 12 %.

IPC productos energéticos: 9,7 %.

Equipos contra incendios en garajes y trasteros...

2010-10-26T03:48:00.001-07:00

Según el Código Técnico de la Edificación, y sus desarrollos por las Comunidades Autónomas, son necesarios, entre otros, los siguientes equipos (en la imagen, dos hidrantes, una columna seca y dos BIES de distinto tipo):

- Extintores en garajes y zonas de trasteros: tiene que haber un recorrido real entre cualquier punto y el extintor más cercano, inferior a 15 metros.

- BIES (bocas de incendio equipadas con manguera enrrollada en caja de pared): en garajes de más de 500 m2 y en zonas de trasteros de alto riesgo.

- Detecciones y alarmas: si el edificio supera los 50 metros de alto, en pasillos, escaleras y espacios comunes de circulación; zonas de trasteros, salas de reuniones, deportivas, etc.; garajes con más de 500 m2.

- Alumbrado de Emergencia: todos los edificios cuya ocupación sea superior a 100 personas; escaleras de incendio; escaleras, pasillos y vestíbulos previos protegidos; y los garajes, incluidos pasillos y accesos al exterior.

- Hidrantes: uso para bomberos, suministra gran cantidad de agua en poco tiempo, permitiendo la conexión de mangueras y equipos contra incendios, así como llenado del camión de bomberos. Se coloca en ciertos locales y en las redes de agua de uso público urbano.

- Columna seca: cuando hay más de tres plantas bajo rasante, o bien más de cuatro sobre rasante, con tomas en todas las plantas. Este equipo, como algún otro de los citados, no es obligatorio en los edificios antiguos.

- Instalación automática de extinción: en los aparcamientos "robotizados".

El siempre polémico cerramiento de recintos abiertos con la negativa de los locales comerciales...

2010-10-26T03:31:00.000-07:00

Según parece, hay distintas posturas al respecto en la jurisprudencia menor (Audiencias provinciales), y algunas resoluciones del Tribunal Supremo.

Puede extraerse algún criterio de STS 416/2009. En el caso concreto juzgado, considera que no era necesaria la unanimidad (suficiente la mayoría simple de los asistentes) por cuanto el acceso a esos locales, según sus licencias municipales, no era por la zona ahora vallada, sino por otra calle que permanece perfectamente accesible, y en ello coincide también la descripción de los locales en el título constitutivo.

La decisión, hay que reconocerlo, es "fuerte". Se trataba de un estanco situado en la parte baja de un edificio lindante con un paseo marítimo (múltiples compradores paseando por delante del estanco...). La sentencia dice que correspondía al dueño del estanco probar el perjuicio económico que le causaba el cerramiento, pero que no había aportado tal acreditación: difícil prueba, por mucho que sea evidente el perjuicio comercial hay que probarlo... Personalmente creo que, si hubiera incrementado su actividad probatoria, la resolución judicial final hubiera sido otra.

Legionella... siempre en las torres de refrigeración

2010-10-26T03:16:00.000-07:00

La legionella es un tipo de bacteria existente en todo ambiente acuático pero que, cuando sobrepasa ciertos niveles de concentración y se extiende a través de pulverización por aerosoles, afecta a las personas.

Coloniza las torres de refrigeración (también otros sistemas hídricos) cuando encuentra en ellos temperaturas entre 30 y 60 º C, pH entre 6 y 9, y exposición a luz solar, lo que supone un entorno ideal para su procreación.

En las torres de refrigeración, los aerosoles portadores de legionella son lanzados al exterior con la corriente de aire caliente que sale por aquéllas, siendo transportadas las diminutas gotas de agua infectadas hasta más de 1 km. de distancia.

Es obligatorio llevar un programa de mantenimiento y desinfección preventivo de tales torres. Consiste básicamente en: inspecciones regulares por Empresa especializada con contrato anual; desinfección regular añadiendo biocidas al agua; plan de mantenimiento de la torre según instrucciones del fabricante; control de la calidad fisicoquímica del agua; y documentación de todos estos procedimientos. También a veces procede efectuar un tratamiento de choque mediante desinfección por hipercloración.

Hay que intentar minimizar la liberación de sprays (aerosoles) de agua mediante separadores de gota de alta eficacia; evitar el agua estancada; instalar drenajes en los puntos más bajos de la instalación; y tener siempre físicamente accesibles los equipos para una mejor inspección y mantenimiento.

Prohibido cerrar con llave "desde dentro" los portales por la noche...

2010-10-26T00:57:00.000-07:00

En Madrid está prohibido por la Comunidad Autónoma en su normativa sobre prevención de incendios y salvamento. La salida debe dejarse expedita.

Se incurrirá en graves responsabilidades si pasa algo grave.

El comunero que impugne judicialmente en debida forma y tiempo ese acuerdo, tiene todas las de ganar por ser contrario a la norma imperativa.

Este cierre "por dentro" es relativamente habitual por dudosas razones de seguridad, suele ir acompañado de la anulación del sistema de apertura desde arriba mediante el portero automático.

Cuidado con la prevención de riesgos laborales en las obras de rehabilitación...

2010-10-26T00:40:00.000-07:00

En las Comunidades de Propietarios nos encontramos con dos tipos de contrataciones de obras:

- Obras con Proyecto de ejecución "formal" (incluida Dirección Facultativa, Estudio de Seguridad anexo al Proyecto, Plan de Seguridad empresarial aprobado por un nombrado Coordinador de Seguridad y Salud, Comunicación de Apertura del centro de trabajo dirigida a la Autoridad Laboral, etc.).

- Y obras sin Proyecto, que son la mayoría y que no necesitan de tanta documentación pero, en cambio, pueden ser "más peligrosas" precisamente por no haber un Arquitecto supervisando las mismas, no haber una planificación tan minuciosa, tratarse quizás de microempresas o autónomos sin la debida infraestructura, etc.

Para eximirse de responsabilidades, la Comunidad de Propietarios (es decir, su Administrador, normalmente) tiene que asegurarse de que todos estos pasos se han cumplido: aprobación del Plan redactado por la Constructora por parte del Coordinador, comunicación de apertura, básicamente.

Si la Constructora, como es habitual, va a tener autónomos contratados u otras subcontratas, debe obtener y registrar en la Autoridad Laboral el "Libro de Subcontratación", donde apuntará a las subcontratas o autónomos que vayan interviniendo.

Cuando se trate de "obra sin Proyecto", la Comunidad de Propietarios nombrará un Coordinador de Seguridad y Salud en el caso de que vayan a intervenir varias Constructoras. La Constructora única o cada una de las Constructoras (si concurren varias) deberá presentar ante la Autoridad Laboral, una "Evaluación de Riesgos" a través de su Servicio de Prevención, junto a la Comunicación de Apertura.

La Comunidad de Propietarios (el Administrador) se asegurará de que todas esas comunicaciones a la Autoridad se han practicado, para liberarse de posibles responsabilidades en caso de accidente.

Que los proindivisionarios nombren un representante o no votarán...

2010-10-25T06:13:00.000-07:00

Cuando un piso o local se encuentre en proindiviso, existiendo varios propietarios, varios herederos, etc., deberán ponerse de acuerdo y nombrar un representante para las Juntas. Si ese nombramiento no se comunica al Secretario (o al Presidente si no hay tal), al proindivisionario que asista a la Junta no se le permitirá votar, salvo que acudan todos los demás proindivisionarios y en ese momento nombren un representante.

Otra cosa es que, en la práctica, siempre se deja votar al heredero que conocemos de toda la vida, o al marido o a la esposa por mucho que compraran el piso de solteros (y por tanto, son condómines que deberían nombrar formalmente un representante...). La idea expuesta arriba puede ser útil cuando "no interese" que vote alguien, o cuando aparezcan siete herederos queriendo hablar todos a la vez.

Revísense anualmente los pararrayos...

2008-12-25T13:21:00.000-08:00

Los propios fabricantes recomiendan una revisión anual de toda la instalación, desde el pararrayos propiamente dicho hasta la toma de tierra (la "pica", etc.), y además siempre que se produzca el impacto de un rayo en ella. Dicho mantenimiento (a incluir como gasto fijo indiscutible en el presupuesto anual de gastos) debe ser efectuado por empresas especializadas.

Las Comunidad de Propietarios no tienen personalidad jurídica "plena"...

2008-11-30T02:22:00.000-08:00

Sólo la tienen "especial", exclusivamente para hacer posible su funcionamiento. Por ejemplo, como sabemos, pueden ser titulares de una cuenta bancaria, pero no pueden ni comprar un piso, ni comprar una plaza de garaje, ni adjudicarse el piso de un moroso en una subasta judicial (una subasta "es una compra" que se practica en un Juzgado). Como curiosidad, y sin que encontremos una razón clara, los "e-bancos" consultados no permiten la contratación de sus "e-depósitos" por Comunidades.

Problemas con los shunts...

2008-11-30T02:17:00.001-08:00

Un shunt es un tubo o conducto de ventilación, tipo chimenea, cuya función es la de permitir la salida de los gases quemados en calentadores, cocinas, etc., así como el vapor de agua de los wc. El viento, o los cambios en la presión atmosférica, pueden impedir esa salida, produciéndose olores que revocan hacia las viviendas. Puede colocarse en la parte alta del tiro del shunt un "extractor eólico" que se mueve por efecto del viento y favorece la expulsión.

Otro comentario sobre el origen de los actuales problemas financieros, por el profesor García Montalvo

2008-11-17T11:51:00.000-08:00

" El origen de todos los problemas financieros actuales es muy simple: los "incentivos perversos" en todos los participantes en el mercado inmobiliario y financiero. Hablemos de EEUU (con algunas variaciones los problemas han sido similares en España). Muchas familias norteamericanas se embarcaron en comprar viviendas que eran excesivamente caras para su capacidad financiera (...). Pero, ¿por qué prestaron los bancos a clientes poco solventes? Porque sus incentivos eran "perversos". Los ejecutivos tenían interés en generar muchos beneficios para cobrar un elevado bonus (...). Si se equivocaban no pasaba nada: tenían sus enormes indemnizaciones por despido.

Los vendedores de hipoteca cobraban jugosos incentivos por cliente hipotecario conseguido (con independencia de su calidad). Peor aún: la comisión que conseguían dependía del diferencial de tipo de interés que el banco podía cargar a ese cliente frente al tipo que le cargaría otro banco por un crédito similar (...). Luego, los bancos titulizaron paquetes de créditos de alto riesgo y consiguieron la máxima calificación de las agencias de rating. ¿Cómo engañaron los bancos a las agencias de calificación? No hizo falta. De nuevo existían "incentivos perversos". El banco sólo paga por los trabajos de calificación de los bonos emitidos a partir de las hipotecas si la agencia le da el rating que desea. De otra forma, se va a la caza de un mejor rating (rating shopping).

Para no perder clientes, las agencias de rating daban la mejor calificación a los títulos con independencia del riesgo de las hipotecas, a sabiendas de que si una no lo hacía había otras dispuestas a hacerlo.

Finalmente los grandes fondos soberanos, hedge funds, etc., tenían una liquidez enorme, fruto de los bajos tipos de interés mantenidos durante mucho tiempo. Todos los inversores buscaban desesperadamente activos en los que invertir que proporcionaran una rentabilidad superior a la de los títulos del Tesoro. Los activos generados a partir de las hipotecas de alto riesgo les parecieron ideales: daban una rentabilidad algo superior y, aparentemente, sin un riesgo significativo (dado que tenían la máxima calificación, AAA).

Pero, ¿y el regulador? Sorpresa... sus incentivos eran igualmente "perversos". Las administraciones Clinton y Bush presionaron a Fannie Mae y Freddie Mac (entidades esponsorizadas por el Gobierno Federal) para que expandieran sus créditos a familias de renta baja, incluso si eso suponía reducir la proporción de la entrada, dar créditos jumbo o entrar en el mercado subprime.

Así, los políticos podían colgarse la medalla de haber aumentado la proporción de dueños de viviendas (y aumentar sus votos). Por desgracia, los incentivos regulatorios "perversos" reforzaban los propios de los gestores de las dos entidades (más hipotecas-más beneficios-mayor bonus). Y así se llegó a la debacle de Freddie y Fannie, que ha sido uno de los hitos más importantes del colapso financiero actual.

¿Qué habría sido necesario para evitar la situación actual? Simplemente que los incentivos de los participantes en los mercados fueran los correctos y estuvieran alineados con el interés general. Por ejemplo, si las calificaciones de las agencias de rating las pagaran los inversores (como antiguamente) en lugar de los emisores de los bonos, los incentivos estarían alineados y el bucle de "incentivos perversos" se rompería.

En el caso español, por analogía, si las mayores sociedades de tasación en lugar de pertenecer a los bancos y cajas fueran independientes, muchos problemas presentes y futuros de morosidad no existirían. Decir que hace falta regulación es muy fácil. Es mucho más difícil conseguir un nivel de regulación razonable que no pretenda sustitur al mercado en todas las cosas que hace bien. Lo que hace falta son mecanismos que impidan que los "incentivos perversos" de corto plazo de los agentes, incluyendo los políticos, se multipliquen en la dirección contraria al interés general."

¿Cuánto le descuentan a un conserje, en su pensión, por jubilarse antes de la edad de 65 años?

2008-11-07T05:56:00.000-08:00

Como regla general, será un 8 % por cada año que se anticipe respecto a los 65 años.

Pero si se ha cotizado más de 40 años y se es baja por causa involuntaria (por ejemplo, un despido...), puede reducirse a un 6 %.

¿Es práctico pedir un aval bancario a los posibles inquilinos?

2008-11-07T05:48:00.000-08:00

Sería muy interesante pero, en la práctica, es muy difícil conseguirlo, ya que ello implica que la Entidad Bancaria del inquilino, cuando le da un aval por un año, lo que hace es retenerle en su cuenta el equivalente a un año de alquiler.

Por ejemplo: para avalar un alquiler de 700 € mensuales, por un año, el Banco bloqueará al inquilino 8.400 € ... además de cobrarle unas comisiones determinadas.

Habrá que conformarse con pedir una nómina "medianamente sólida" y, como mucho, el aval personal por ejemplo de un padre cuando el inquilino sea estudiante o joven.

La denominada "lista de ideas irracionales de Ellis"...

2008-10-26T12:50:00.000-07:00

Transcribo a continuación algunas de esas "ideas irracionales", que con frecuencia nos obsesionan e, incluso, nos paralizan a la hora de nuestra actuación profesional general o ante incidencias concretas:

" 1. Es necesario para un ser humano ser querido y aceptado por todo el mundo.

2. Uno tiene que ser muy competente y saber resolverlo todo si quiere considerarse necesario y útil.

(...) 4. Es horrible que las cosas no salgan como a uno le gustaría.

(...) 6. Si algo es o puede ser peligroso, hay que preocuparse mucho al respecto y recrearse constantemente en la posibilidad de que ocurra.

7. Es más fácil evitar que hacer frente a algunas dificultades o responsabilidades personales.

(...) 9. Si un suceso pasado nos afectó mucho, cada vez que vuelva a reproducirse algo similar nos volverá a afectar tanto como entonces (o más).

He suprimido cuatro "ideas irracionales" por no parecerme tan interesantes "profesionalmente" como las otras seis. No obstante, las transcribo a continuación por su interés a nivel "personal", si bien deben ser sometidas a crítica y no hacer una lectura demasiado a pie de letra:

" 3. Hay gente mala y despreciable que debe de recibir su merecido.

5. La desgracia humana es debida a causas externas y la gente no tiene ninguna o muy pocas posibilidades de controlar sus disgustos y trastornos.

8. Siempre se necesita de alguien más fuerte que uno mismo en quien poder confiar.

10. Uno debe estar permanentemente preocupado por los problemas de los demás."

¿Qué funciones tienen los Vicepresidentes, Vocales y Comisionados de Obra?

2008-10-26T12:44:00.000-07:00

Pues al no estar regulados por la LPH, tendrán las funciones que se les otorgue, bien en Junta General, bien por la costumbre que exista en cada casa, y sobre todo por el "peso específico" y personalidad de los nombrados.

El Vicepresidente, en principio, tiene funciones de sustitución en ausencia o incapacidades del Presidente (además de firmar conjuntamente los cheques, con gran frecuencia). También en caso de incompatibilidad del Presidente, como puede pasar cuando el Presidente, en su calidad de propietario particular, impugna judicialmente un acuerdo mayoritario (lógicamente, no puede representar a la parte demandada y a la vez ser parte actora); esto en teoría, ya que lo normal es que se procediera a su sustitución en el cargo.

Pero, en la práctica, todos estos cargos cumplen tareas de colaboración y asesoramiento al Presidente, compartiendo responsabilidades (y quejas) frente al resto de convecinos.

Tapas del saneamiento horizontal

2008-10-20T05:36:00.000-07:00

Serán de chapa galvanizada (= tratada para evitar oxidación), con junta de goma, en sitios que requieran ser solados.

Y serán de cerco metálico miniado donde no se requiera solado, o de hormigón en los patios.

En la imagen, una tapa de alcantarilla en las ruinas de una ciudad romana en Túnez.

El origen de la actual crisis crediticia, según Jeremy Rifkin, asesor económico de la UE y presidente de la Foundation on Economic Trends, Washington.

2008-10-14T10:52:00.000-07:00

" La actual crisis crediticia (…) tuvo comienzo a principios de los años 90 en EEUU. Los salarios se quedaron estancados y estuvieron cayendo en el país durante toda una década. Salieron de la recesión de 1989 a 1991 (causada en parte por una contracción en el mercado de la vivienda) gracias a la extensión masiva del crédito al consumo a millones de norteamericanos. Las tarjetas de crédito, concedidas con facilidad, permitieron a los consumidores adquirir bienes y servicios que estaban por encima de sus posibilidades.

La “cultura de la tarjeta de crédito” multiplicó el poder adquisitivo y volvió a poner a trabajar a las empresas y a los trabajadores estadounidenses para producir todos los bienes y servicios que se estaban comprando a crédito. Durante los últimos 17 años, estos consumidores han sido el sostén de la economía global, gracias, en gran medidas, a sus compras a crédito. Sin embargo, el precio de hacer recaer el peso de la economía global sobre el endeudamiento cada vez mayor del consumidor ha sido el agotamiento del ahorro de las familias norteamericanas. En 1991, el ahorro de las familias norteamericanas era de un 8 %, aproximadamente. En el 2006, el ahorro de los hogares entró en cifras negativas. En la actualidad, la familia media norteamericana gasta más de lo que ingresa. La expresión con que se denomina este fenómeno es “renta negativa”, una contradicción que supone un fracaso de planteamiento del desarrollo económico.

Al caer los ahorros, los sectores hipotecario y bancario crearon una segunda línea de crédito artificial, lo que permitió a las familias norteamericanas adquirir viviendas con aportación de muy poco dinero, con unos tipos de interés bajos o inexistentes a corto plazo (las hipotecas “subprime”), mientras que el vencimiento del principal se aplazaba al futuro. Millones de estadounidenses picaron el anzuelo y compraron viviendas por encima de su capacidad de pago a largo plazo, lo que creó una burbuja inmobiliaria. Aún peor fue que, ante su falta de liquidez, los propietarios utilizaron sus casas como si fueran cajeros automáticos, mediante el recurso a la refinanciación de sus hipotecas (había casos de hasta dos y tres veces) para conseguir el efectivo que necesitaban (…) El resultado de 18 años de haber vivido de un crédito generoso ha convertido a EEUU en una economía que no funciona (…).

Para empeorar las cosas, la crisis crediticia global se ha visto agravada todavía más durante los últimos dos años por la subida vertiginosa de los precios del petróleo, que alcanzó los 147 dólares por barril en julio de 2008. Esto, a su vez, ha acelarado la inflación, ha frenado el poder adquisitivo de los consumidores, ha desacelerado la producción y ha incrementado el desempleo (…) Nos enfrentamos ahora a un fenómeno nuevo. Se llama “nivel máximo de globalización” y se ha producido en torno a un precio del petróleo de 150 dólares por barril. Más allá de este límite, la inflación erige un cortafuegos al crecimiento económico continuo que hace retroceder la economía global hacia el crecimiento cero. Es solo y exclusivamente la contracción de la economía global lo que hace caer el precio de la energía como consecuencia de un menor empleo de energía.

(…) Un petróleo abundante y barato permitía a las empresas movilizar capital hacia los mercados con menores costes laborales, donde pueden producirse alimentos y productos a un coste mínimo y con grandes márgenes de beneficios (…) Este supuesto básico se ha ido al garete, con consecuencias funestas para el proceso de globalización (…) Con posterioridad a 1979, la cantidad de petróleo disponible per capita empezó a reducirse, pese a que desde entonces se han encontrado nuevas reservas de petróleo. Cuando China e India empezaron su espectacular crecimiento económico en los 90, se disparó su demanda de petróleo, superando la oferta (…) Con menos petróleo potencialmente disponible, los esfuerzos por hacer partícipe a una tercera parte de la raza humana (la población combinada de China e India) de una segunda revolución industrial basada en el petróleo ha chocado con unas existencias limitadas. Y la presión de la demanda frente a unas reservas limitadas empuja inevitablemente los precios al alza. Cuando el petróleo alcanza los 150 dólares por barril, el efecto de la inflación pasa a ser tan poderoso que actúa como un obstáculo para que continúe el crecimiento económico global (…) Todo el valor adicional que obtenían antes las empresas por trasladar la producción a mercados de bajo coste laboral se ha visto anulado por el mayor coste de la energía a lo largo de toda la cadena de abastecimiento. Eso representa el auténtico punto final de la segunda revolución industrial.

(…) El mundo necesita un nuevo relato económico potente que saque el debate (…) del ámbito del miedo y lo proyecte al de la esperanza (…) Eso sucederá en la medida en que las industrias empiecen a introducir ya las energías renovables, la construcción sostenible, la tecnología de almacenamiento de hidrógeno, las redes de servicios inteligentes y los vehículos que se conectan a enchufes eléctricos. Con ello, estarán echando las bases de una tercera revolución industrial postcarbónica. La pregunta es si seremos capaces de culminar la transición a tiempo para evitar caer en el abismo. "

¿Hay que aprobar el acta en la siguiente Junta?

2008-10-05T13:25:00.001-07:00

No.

Las actas quedan aprobadas simplemente por la firma del Presidente (y mientras un Juez no suspenda o anule los acuerdos que contiene). Otra cosa llevaría al absurdo de no quedar aprobados los acuerdos hasta la aprobación del acta al año siguiente. Más comentarios relacionados:

- Los acuerdos sólo pueden impugnarse judicialmente, no cabe hacerlo mandando simplemente una carta o burofax.

- La redacción dada a algún punto del acta puede ("con cuentagotas") ser objeto de "simple corrección" previa presentación de escrito de algún propietario asistente, siempre que el Presidente y el Secretario así lo consideren (omisión involuntaria y errónea de algún aspecto importante, por ejemplo); en otro caso, el propietario deberá reproducir su queja ante la siguiente Junta General. Pero insistimos: no afectará al fondo del acuerdo adoptado, ya que en este caso deberá producirse una impugnación mediante presentación de demanda ante un Juzgado, con abogado y procurador pagados por el copropietario impugnante.

- Las actas deben redactarse de la manera más concreta y profesionalmente seria. Se recogen acuerdos: no cotilleos. Y comentarios, los menos posibles... aunque en la práctica, todo dependerá de la "influencia" o "peso específico" de quien los efectúe (no obstante, por favor, moderación al redactar, o el exceso se volverá contra el Secretario-Administrador que redactó el acta...).

- Es recomendable omitir el típico punto "Lectura y aprobación, si procede, del acta de la última Junta General celebrada". Al menos, que sólo sea "Lectura del acta...", sin "aprobación", que se ha llegado a considerar como una práctica ilegal o corruptela.

Rampas en portales

2008-10-05T13:18:00.000-07:00

La inclinación debe ser muy suave (para poder subir sin peligro una silla de ruedas, por ejemplo). Por tanto, se alargará muchos metros lineales, con lo que suele implicar una gran obra en el portal que excede del reducido valor de la rampa. ¡Imprescindible la licencia municipal!: si se carece de ella y se produce un accidente grave de un minusválido o anciano, se incurriría en grave responsabilidad. Además, de esta manera el Ayuntamiento podrá también decir lo que corresponda sobre si el recorrido de evacuación en caso de incendios queda afectado negativamente por la obra proyectada.

¿Qué son las "mejoras" del artículo 11 LPH?

2008-10-05T13:01:00.000-07:00

Son nuevas instalaciones u obras que no sean necesarias o acordes a las características del tipo de edificio o vecindario (no es lo mismo un portal en la calle Claudio Coello, de Madrid, que en el barrio de Villaverde, por ejemplo y sin ánimo discriminatorio...). Si el coste excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no podrá cargarse su parte al discrepante. Pero no es habitual, ni que estas instalaciones se hagan, ni que el artículo se esgrima adecuadamente por los discrepantes (hay quien lo esgrime para no pagar la instalación de un ascensor, lo cual se rige por las mayorías del artículo 17 LPH, no por el 11). El ejemplo típico, que nunca se da en la realidad, es el de hacer un portal de mármol de Carrara (en la foto, sus canteras) en un edificio corriente. Sí podría darse otro caso: que, por capricho, un portal en buenas condiciones o recientemente hecho, sea nuevamente reformado por gusto meramento estético de la mayoría. Aquí sí podría ser objeto de discusión en base al artículo 11.

Hay que informar al Presidente de lo que se va haciendo, de que se visita la casa, de cómo van las gestiones en el Ayuntamiento, etc...

2008-09-19T04:05:00.000-07:00

¡Es fundamental!

Si no se hace así, y por mucho trabajo que se esté desarrollando en esa Comunidad, al Presidente (y qué decir al resto de comuneros...) puede darle la sensación de que no se está haciendo nada.

Es injusto pero, como tantas otras cosas en este oficio, es así...

Un simple telefonazo será suficiente. También puede utilizarse el e-mail, con lo que queda constancia: conllevará algún esfuerzo más, pero también denota profesionalidad (siempre que uno dedique el tiempo necesario a su redacción, claro...).

¡Dichosos "okupas"!

2008-09-14T10:01:00.000-07:00

En algunos Juzgados y Audiencias Provinciales se han presentado dudas sobre si el procedimiento adecuado para expulsar a los "okupas" es el juicio verbal de desahucio, o bien hay que acudir al procedimiento ordinario.

Recientemente, la Audiencia Provincial de Barcelona ha considerado que, en el caso de los "okupas", normalmente no existen "cuestiones complejas" que puedan motivar la tramitación de un procedimiento ordinario, por lo que será suficiente con interponer un desahucio.

Además, el emplazamiento será el más sencillo: "a los ignorados ocupantes" (u "okupantes"...).

¿Hay Comunidad antes de la cédula de habitabilidad o primera ocupación?

2008-09-10T10:21:00.000-07:00

Las cédulas de habitabilidad, o las licencias de primera ocupación, son trámites administrativos, gubernativos, que nada tienen que ver con los aspectos civiles: existe Comunidad de Propietarios "civilmente" desde que el propietario único del edificio vende el primer piso, ya sea en documento público o en contrato privado.

Pago de pequeñas reparaciones en vivienda arrendada

2008-08-11T05:37:00.000-07:00

Me refiero a reparaciones del tipo "rotura de un grifo" o "avería de un calentador", tan habituales.

Corresponde pagarlas al inquilino, según el artículo 21.4 LAU, salvo que ya estuvieran deteriorados de antes, por ejemplo, por ser muy antiguos.

Es una cuestión de prueba y de "lógica", en cada caso más o menos flexible.

Desde luego, siempre se incluye una fórmula estándar en el contrato de arrendamiento.

Qué significa ser asertivo...

2008-08-11T05:30:00.000-07:00

Ser asertivo no es "ser un borde", "cortar o machacar siempre al otro".

Se trata de utilizar ciertas técnicas para elevar tu auto-estima y sobreponerte a los conflictos en lo posible, haciéndote respetar de una manera "sana" y siempre en tono educado.

Una de las técnicas preliminares: iniciar una reunión con un cliente interesándote por algo personal suyo (qué tal ha aparcado si viene a verte en coche, o si lleva muchos años en la casa, etc.).

Y siempre un consejo: mantener el nivel más alto posible de formación (y auto-formación), tanto en el Administrador como en el personal del Despacho. El conocimiento da tranquilidad; la duda (y por supuesto, la ignorancia, por muchas "tablas" que se tengan...) crea desasosiego a uno mismo y al que escucha: puede que no notes las consecuencias a corto plazo, pero, a la larga, ese desasosiego pasa factura...

Inspección de Ascensores: algunos recordatorios...

2008-08-11T05:26:00.001-07:00

Obligatorias cada 4 años.

Industria y Ascensorista pueden llegar a parar el ascensor en casos graves (hacen la visita conjuntamente).

Importante: según vayan pasándose las inspecciones, es obligatorio poner línea telefónica conectada al servicio de guardia del Mantenedor, quien cobrará "plus rescate"; y también "motor doble velocidad" para evitar la llegada "brusca" y el desnivel respecto a zona de embarque.

Televisiones y más televisiones...

2008-08-11T05:17:00.000-07:00

Existen las siguientes 5 clases de televisiones:

- TV analógica (por antena tradicional). "Apagón": 2010, al parecer.

-TV por satélite (parábola).

-TV por cable (fibra óptica, bajo aceras).

-TV por hilo telefónico (Imagenio Telefónico).

-Y TDT o TV Digital Terrestre (llamada así no porque vaya bajo tierra, sino por la atmósfera "terrestre", sin salir por el "espacio extra terrestre" como la TV por satélite). Los datos viajan comprimidos como "bits", por lo que caben muchos más canales. Calidad DVD de imagen y sonido. Ni doble imagen ni interferencias. Permite subtítulos e idiomas (en programas doblados, claro), e interactuar con TV (concursos, etc.) siempre que el decodificador tenga una cierta calidad por ser "MHP" (los baratos "ZAPPER" sólo descomprimen datos).

En principio, en Madrid capital veremos por TDT:

-32 canales nacionales, por ejemplo: TVE (La 1, La 2, 24 horas, Teledeporte); Tele 5 (Tele 5, Tele 5 Estrellas, Tele 5 Sport); Antena 3 (Antena 3, Neox, Nova); Sogecable (40 Latinos TV, CNN+, Cuatro); La Sexta (Sexta 1 y Sexta 2); Veo (Veo TV, Veo TV2); y NetTV (NetTV y Fly Music).

-8 canales autonómicos, por ejemplo: Telemadrid, laOtra, Onda6.

-Y 4 canales locales por "demarcación comarcal", salvo la capital (8 canales). El Ayuntamiento ha puesto en marcha "esMadrid".

¿Hasta qué punto un copropietario puede verse privado o menoscabado en las "luces" que recibe, u otra servidumbre, por instalación de un ascensor?

2008-08-04T00:22:00.001-07:00

La solución dependerá de las circunstancias concurrentes, por lo que habrá que estar al espacio afectado u ocupado (no es lo mismo una luz en un "baño" que en un "comedor"), las privaciones o molestias originadas, los beneficios producidos al resto de habitantes del edificio, etc.

Suele primar, cuando los asuntos llegan a Tribunales, el derecho al fácil acceso de los vecinos a sus viviendas en plantas altas, por lo que no es necesario el consentimiento del copropietario que, por ejemplo, ve reducidas sus "luces". Más dudoso sería el caso si, para instalar el nuevo ascensor, hay que privar de, por ejemplo, un trozo de terreno al propietario del bajo, ya que posiblemente se estaría entrando en una "expropiación privada" que, aunque lleve compensación económica, podría vulnerar el constitucional derecho de propiedad.

Cerramiento de terrazas

2008-08-04T00:17:00.000-07:00

Toda modificación de los huecos y del ritmo de los mismos en una fachada, requiere "teóricamente" una licencia municipal que exigirá previamente un "modelo" aprobado en Junta General. Ese mismo "modelo" se pedirá por el Ayuntamiento ante todo intento de legalización, por ejemplo de aires acondicionados en patios "interiores" ante una denuncia (recuérdese que es ilegalizable un aire acondicionado en fachadas "a la calle").

¿Puede negarse un empleado de finca urbana -o un administrativo- a pasar los reconocimientos médicos anuales de empresa, análisis de sangre, etc.?

2008-08-04T00:00:00.000-07:00

Sólo pueden negarse si firman como que ese es su deseo. No obstante, hay que tener contratado un Servicio de Prevención de Riesgos Laborales Ajeno que incluya esos reconocimientos médicos anuales.

Los resultados médicos son absolutamente confidenciales. La Empresa (Comunidad de Propietarios o Despacho) sólo recibirá una notificación de que el empleado es "apto" para su puesto de trabajo. El detalle de los resultados lo recibirá directamente, desde la clínica, el empleado.

El Servicio de Prevención externo es obligatorio, tiene un coste reducido y es la forma de evitar responsabilidades ante un accidente de trabajo o ante una inspección laboral. Por supuesto, no sólo hay que contratarlo y recibir la documentación periódica, sino que también hay que cumplir con las instrucciones que se reciban para evitar accidentes y responsabilidades.

Las medidas más habituales que contienen las Evaluaciones de Riesgos Laborales suelen ser las siguientes, para evitar riesgos a los empleados de fincas urbanas: escaleras de mano fuera de normativa, protección de cuadros eléctricos, barandillas en cubiertas sin murete suficiente, calzados adecuados para evitar resbalones, guantes para evitar cortes y guantes para productos químicos, extintores, silla ergonómica, supresión de macetas que puedan caer a fondo de patio, y otras similares.

¿Tienen que parar los albañiles de hacer ruidos a la hora de la siesta?

2008-08-03T23:50:00.000-07:00

En principio, la Ordenanza de Madrid indica que el horario de parada de ruidos de este tipo (así como para músicas particulares a alto volumen, TV, y similares privados) es de 23:00 a 08:00 (domingos, 08:30). No se contempla horario de respeto para "siestas".

La verdad es que los albañiles suelen parar de trabajar sobre las 13:00 ó 13:30, para reanudar sus tareas precisamente a la hora de la siesta. Luego concluyen su jornada sobre las 18:00 ó 18:30.

Debe recomendarse al afectado, en primer lugar, que hable con el encargado de la obra para que los ruidos más molestos los efectúe fuera del horario crítico de la siesta, en lo posible. En segundo lugar, si no funciona, que llame a Policía Municipal, 092. La "acción de cesación" del 17 LPH no es efectiva por razones obvias (además, sólo debe aplicarse cuando la molestia sea "común", no a un solo afectado).

Un par de términos técnicos...

2008-07-30T05:43:00.000-07:00

"Albardilla": pieza que se coloca como remate de la parte superior de un murete, por ejemplo en una cubierta plana. Suele ser cerámica, o de hormigón prefabricado, y llevar goterón saliente para que el agua de lluvia no chorree por la fachada.

"Tabla ripia": cada una de las piezas delgadas y generalmente alargadas, de madera, material asfáltico, pizarra u hormigón, que se colocan debajo del tejado en hileras solapadas, para proteger del agua. En claro retroceso por la competencia del "onduline bajo teja".

Problemas con los domicilios a efectos de notificaciones en casos especiales

2008-07-30T05:28:00.000-07:00

Caso de un piso con varios propietarios proindiviso en que ninguno de los proindivisionarios facilita su domicilio a efectos de notificaciones: se depositará la notificación en el buzón; si interesa que acusen recibo, se intentará que el ocupante lo firme; si el ocupante no firma, se hará la notificación "en tablón" como prevé la LPH.

Caso de un copropietario con varios pisos y locales en el mismo edificio: a veces, pide que se le manden tantas notificaciones como propiedades tiene, ya que, como paga por, por ejemplo, tres pisos (y paga las fotocopias y sellos anuales por tres pisos), quiere tener tres notificaciones. Legalmente, no es necesaria más que una notificación. Si el asunto llega a convertirse en "casus belli" (no sería la primera vez...), y por tener la fiesta en paz, mi recomendación práctica es que se le manden las tres notificaciones que pide (salvo que hubiera que mandarlas por burofax u otra manera de alto coste, claro...), informando de ello al Presidente para que tenga constancia de la incidencia...

Tipos de calderas de calefacción en pisos particulares

2008-07-30T05:20:00.000-07:00

Calderas atmosféricas: toman el aire del ambiente, por lo que la cocina tiene que estar muy ventilada. Necesitan rejillas en el muro de la fachada para que circule el aire exterior.

Calderas estancas: son las más recomendables, aunque sean algo más caras. Toman el aire por el tubo de salida de humos (shunt), no necesitan rejilla y consumen menos gas.

¿Qué normas incluir en un Reglamento de Régimen Interior?

2008-07-30T04:51:00.001-07:00

Incluir, por ejemplo:

-Horario de recogida de basuras.

-Fechas de encendido y apagado de calefacción central, así como horario diario.

-Forma de utilización de pistas de tenis, padel, gimnasio, horarios de piscina y similares.

-Forma de utilización de tendederos en cubierta plana.

Pero no incluir lo siguiente:

-Negación de recogida de basuras a determinados copropietarios.

-Negación de uso de pistas de tenis, etc., a determinados copropietarios.

-Negación de uso de tendedero comunitario a determinados copropietarios.

-Negación de paso por el portal (es un elemento común...) a copropietarios exclusivamente de plazas de garaje.

Y tampoco incluir, por supuesto, lo que siempre se plantéa (ya que algunos de ellos son restricciones del derecho de propiedad que no prosperarían en un Juzgado, pues sólo serían lícitas si se incluyeran en unos Estatutos formalmente aprobados por unanimidad -incluso por los previsiblemente afectados- e inscritos en el Registro de la Propiedad):

-Prohibición de usar los locales para ciertas actividades que el Ayuntamiento no impediría ejercer.

-Obligación de que la Comunidad de Propietarios de su visto bueno al arrendatario que presente el arrendador propietario.

-Sanciones tipo "multa" por diferentes incumplimientos, intereses de demora por pagos de cuotas, etc.

Repelente casero y ecológico para lagartijas, salamanquesas, lagartos y culebras en jardines y zonas verdes

2008-07-10T05:56:00.000-07:00

Colocar una bolita de naftalina, de las de toda la vida, cada 50 cm., formando una línea en la zona por donde accedan esos pequeños reptiles que, a veces, producen repugnancia o temor a algunas personas... El compuesto químico (que también se comercializa con nombre específico, mucho más caro) repele a esos animalitos, sin envenenarlos.

Algunas ideas sobre los suelos de madera (reformas de viviendas arrendadas, porterías, etc.)

2008-07-09T01:15:00.000-07:00

Los tres tipos más habituales son los siguientes:

1º) Parqué: formado por pequeñas piezas, de 12 a 15 mm. de grosor, que se colocan formando diferentes dibujos y se fijan al suelo con un adherente especial. Suele utilizarse el roble, o bien variedades claras como el haya, el abedul o el pino melis.

2º) Tarima: son tablas de madera maciza que se clavan sobre unos rastreles o listones de madera, formando una cámara de aire en la que se suele colocar un material aislante. Después, hay que lijar y barnizar la madera. Es el sistema más caro.

3º) Tarima flotante: la gran ventaja es la facilidad de su colocación, sin necesidad de obra. Sobre la base se coloca un fieltro aislante de polietileno y, encima, se van instalando las tablas de madera, o más habitualmente unas lamas (con la capa superior de madera noble) encoladas entre ellas.

Las maderas utilizadas pueden ser “duras” (de mayor densidad, poro muy cerrado, menor desgaste y más caras, como el roble, las frondosas y varias tropicales) o “blandas” (como el pino o el abeto).

Dependiendo de usos y calidades, el acuchillado rondará los diez años.

Un par de curiosidades sobre la intervención del Presidente en los pleitos

2008-07-09T00:58:00.000-07:00

La primera: cuando un Presidente queda facultado, en Junta General, para presentar una demanda, queda también tácitamente facultado para cualquier acto procesal, incluido el desistimiento. Es decir, puede retirar una demanda si lo considera oportuno. Por supuesto, incurrirá en responsabilidad ante la Comunidad si resultara acreditada legalmente una mala intención, etc. También puede llegar a un acuerdo para retirar el procedimiento judicial, negociar las costas, etc. Si bien, dependiendo de la índole de la reclamación y de los plazos procesales, yo recomendaría en todos estos supuestos una consulta previa con la Junta General...

Y la segunda: cuando comparece el actual Presidente ante el Juez, si manifiesta desconocer los hechos sobre los que se le pregunta por cuanto no era Presidente cuando se produjeron, el antiguo Presidente podrá ser citado a declarar como testigo como diligencias finales (si bien los Jueces son reacios a acordar ese tipo de diligencias...).

¿Puede un copropietario pleitear en nombre de la Comunidad?

2008-07-09T00:38:00.001-07:00

El Tribunal Supremo entiende que un copropietario puede accionar para defender los elementos comunitarios, al menos cuando la Junta General y el Presidente resultan pasivos al respecto.

Y ello porque la propiedad horizontal no deja de ser una situación de copropiedad, autorizando estas actuaciones el Código Civil para defensa de la cuota indivisa del comunero y, por derivación, de la comunidad (la ordinaria del Código Civil o la especial de la LPH).

¿Qué es el "pladur" exactamente?

2008-07-04T03:44:00.000-07:00

El uso del “pladur” supone una forma de construir tabiques que no necesita tiempo de secado por no llevar trabajos húmedos, de ahí que se denomine “tabiquería en seco”.

El material, planchas de cartón-yeso, se atornilla a una estructura de acero galvanizado que actúa como soporte. Las planchas se comercializan en diferentes grosores: utilizando el más habitual, la pared resultante ronda los 7,5 cm., sumando las dos planchas (cada una sobre los 1,5 cm) y la estructura de acero (en torno a los 4,5 cm), llevando en el interior normalmente un aislante acústico de fibra de vidrio.

Se presupuesta por metros cuadrados e incluso por horas de trabajo.

¿Qué es la "membrana impermeabilizante" de una cubierta plana?

2008-07-04T03:29:00.000-07:00

Dicha “membrana” no es sólo eso, una membrana, sino que incluye las siguientes capas:

1ª) Capa base: lámina de caucho o betún sobre una superficie plástica para impedir el paso del agua al forjado de la cubierta.

2ª) Capa geotextil: protege la capa base, impidiendo el paso de gravillas o arenas. Es una capa de filamentos continuos de poliéster.

3ª) Capa térmica aislante (si debajo hay una vivienda).

4ª) Capa recibidora: puede ser de grava o mortero, y sirve de base para colocar y recibir el pavimento final elegido.

5ª) Pavimento final.

Anecdota nº 1

2008-06-30T06:01:00.000-07:00

No me sucedió a mí, sino a un compañero de despacho, en anterior destino laboral. Tenía que tratar de llegar a un acuerdo con el propietario de un local, ciudadano chino con el típico restaurante de comida china, para que se pudieran efectuar ciertas obras importantes de estructura del edificio, previo cierre temporal del mismo. Mi compañero le citó, y el buen señor se presentó con un traductor poco avezado: su hijo de cuatro o cinco años, que venía comiéndose una palmera de chocolate. Hay que imaginar al niño traduciendo al idioma chino términos tales como "derrama", "forjado", "ipn", "zuncho perimetral", etc. Y lo mejor fue cuando, mientras mi compañero hacía una fotocopia en otra sala, el chaval terminó su palmera y se quedó tranquilamente dormido acurrucado en el sillón...

Por cierto: se llegó a un acuerdo y la obra se ejecutó, sin novedad.

¿Es válido el ingreso de una cuota directamente en Banco, cuando se acordó la domiciliación obligatoria?

2008-06-30T01:58:00.001-07:00

El copropietario puede pagar en la forma que quiera.

Lo importante es el pago, no cómo se hace éste (por muchos quebraderos de cabeza que luego nos traiga a los administradores la identificación e imputación de ingresos...).

¡Esto no significa que no se deba insistir a los copropietarios, una y otra vez, que domicilien bancariamente sus recibos!

Perfil metálico de las vigas

2008-06-30T01:55:00.000-07:00

El perfil "IPN" tiene forma de "i" latina (o "doble t").

El perfil "UPN" tiene forma de "u".

El perfil "angular" tiene forma de "ele".

Y el perfil "T" tiene forma de "te" simple.

Vacaciones no disfrutadas por enfermedad

2008-06-30T01:50:00.000-07:00

Según sentencia del T.S., el descanso anual de las vacaciones tiene por objeto reparar la fatiga física, mental y ambiental del trabajador, por lo tanto el tiempo de vacaciones tiene que ser tiempo libre. Una enfermedad o un accidente concurrentes en el período vacacional no alteran el estado de inacción que caracteriza a las vacaciones.

Si bien es cierto que los proyectos personales de vacaciones de los trabajadores se pueden torcer por una situación de incapacidad temporal, hay que tener en cuenta que los proyectos humanos se pueden torcer también por otras muchas causas imprevisibles o inevitables.

¿El empresario tiene que hacerse cargo de todas o algunas de estas posibles incidencias?

No, porque es una obligación "de medio", no "de resultado".

¿Puede aprovechar un Presidente la escritura de poderes otorgada por un Presidente anterior?

2008-06-30T01:45:00.000-07:00

Según algunas sentencias, no es preciso que cada vez que una Comunidad cambie de Presidente tenga que otorgarse un nuevo poder procesal en favor del procurador, pues éste subsiste y es suficiente en tanto no sea revocado.

No obstante, y por cautela (ya que el asunto será alegado por el abogado de la contraparte y, quizás, atendido por algún Juez), se recomienda otorgar un nuevo poder, de tan modesto coste económico.

Guarnecido de una pared de ladrillo

2008-06-30T01:41:00.000-07:00

Lleva tres capas.

Primera capa: el "enfoscado", basto y grueso (15 a 20 mm), de cemento y arena, a paleta, a menudo se raya para que agarre mejor la siguiente capa.

Segunda capa: el "revoco" de yeso negro (5 a 10 mm).

Y tercera capa: el "enlucido" con la llana, fino, de yeso blanco, sobre el que se pinta.

¿Se detallan en el Convenio Laboral las obligaciones de un empleado de finca urbana? ¿Y sus límites?

2008-06-23T03:11:00.001-07:00

Pues sólo de manera genérica: limpiar y vigilar (las dos fundamentales), cuidar la calefacción si lo tiene encomendado, y avisar de incidencias. Pero no se concreta cómo tiene que limpiar (pregunta muy habitual): si el empleado está incumpliendo funciones, la Comunidad tendrá que hacerle firmar un listado con tareas y tiempos.

La subida del petróleo y las protestas consiguientes...

2008-06-23T01:45:00.000-07:00

El barril de petróleo Brent, que costaba, en media anual, 17,97 dólares en 1999, 28,89 en 2003, y 72,46 en 2007, ha pasado a cotizarse ahora por encima de los 130 dólares. Se ha multiplicado su precio, pues, por más de cinco, de manera similar a como lo hizo en los años 70 del siglo XX cuando provocó una gran crisis económica en todo el mundo desarrollado. Es verdad que entonces lo hizo de manera brusca por una reducción en la oferta y que ahora ha sido casi a cámara lenta y por el incremento constante de la demanda de países como China e India que se están incorporando al crecimiento.

Pero la impresión mayoritaria es que el alza actual, más allá de algún posible descenso, ha venido para quedarse.

Lo aprendido en el primer shock petrolífero de 1973, es muy útil. No trasladar a los consumidores la realidad de los nuevos precios del petróleo fue posible, entonces, por la existencia de un monopolio estatal de petróleos. La liberalización económica experimentada por nuestro país hace que, ahora, ese error no se pueda cometer de la misma manera. Además, algo más hemos aprendido sobre el funcionamiento de la economía y en base a ello se habla hoy del efecto "pedagógico" de trasladar las subidas de precio a los consumidores para que modifiquen, así, sus hábitos de consumo.

Algunos de los sectores que encabezan las protestas ya pagan el carburante con una importante rebaja impositiva: el gasóleo agrícola lleva años costando mucho menos que el destinado a otros usos; el pesquero está casi exento del impuesto especial y del IVA; y poco a poco se va introduciendo el llamado "gasóleo profesional" para transportistas, con impuestos rebajados.

Quizás por ello, lo que han reclamado los transportistas no ha sido tanto una rebaja adicional en los impuestos de los carburantes, sino una tarifa mínima que cubra costes y asegure rentas. Demanda esta imposible de aceptar en una economía libre de mercado a la europea, ya que Bruselas impondría las correspondientes sanciones al Estado español.

¿Qué es una "columna seca" (en protección contra incendios)?

2008-06-23T01:42:00.000-07:00

Columna vacía para uso exclusivo de los bomberos, que enganchan allí el tanque de agua del coche de bomberos o (si existe) la boca de incendio. Tiene salidas en cada piso y toma de alimentación en fachada.

¿Qué es una "rasilla" o "rasillón"?

2008-06-23T01:40:00.000-07:00

Es un ladrillo muy delgado (20 mm. de grosor), que se emplea para cerramientos muy ligeros.

¿Podemos deducirnos en IRPF las obras de rehabilitación efectuadas en nuestra Comunidad?

2008-06-23T01:31:00.000-07:00

Sí, pero sólo cuando se trate de obras importantes, de consolidación o tratamiento de estructuras, fachadas, cubiertas o similares (nada de simplemente pintar la escalera, o cambiar el videoportero o el ascensor...), y siempre que se cumpla al menos uno de los dos siguientes requisitos:

1º) Que la obra haya sido calificada oficialmente como "actuación protegida" según el Real Decreto 801 / 2005 (normalmente, durante la tramitación de subvenciones oficiales de la OCRE o la EMVS -cuyo abono, por cierto, también habría que declarar en IRPF, pues no están exentas…-).

2º) O que la cuota total de obra pagada por el copropietario exceda del 25 % del valor de su piso o local, o de su precio, según la fecha en que se compró.

Recomiendo que, cuando un copropietario pida un certificado "para la declaración de la renta", sobre lo que ha pagado en concepto de obras, el Administrador informe adecuadamente al solicitante para evitar malentendidos, y se cubra muy bien las espaldas al redactar dicho certificado.

¿Qué es la acometida eléctrica del edificio?

2008-06-17T05:51:00.000-07:00

Es la "entrada" de luz a la casa, y pertenece a Iberdrola o Unión Fenosa.

No obstante, cuando se hace la reforma eléctrica general, hay que prever un mínimo de 1.000 a 1.500 € de "derecho de acometida" a pagar directamente al subcontratista de la Compañía Suministradora. Si bien no siempre lo facturan.

¿Qué clases de ascensores existen?

2008-06-17T05:48:00.000-07:00

El 85 % son "eléctricos" (se mueven por tracción de una polea), de una o de dos velocidades.

El 10 % son "hidráulicos" (los impulsa un émbolo por presión de aceite: ¡nada de agua!).

El resto son "de tensión variable", y algunos de "última generación" (sin cables -llevan cintas planas- y sin cuarto de máquinas).

¿Qué es una "luminaria"? ¿Una bombilla?

2008-06-17T05:46:00.000-07:00

Confusión habitual: no es la bombilla, o el fluorescente.

Es el "paquete completo" que se ve en el techo de un pasillo comunitario: base, más bombilla, más plafón.

Luces de emergencia obligatorias

2008-06-17T05:44:00.000-07:00

Ya lo son, no sólo para edificios nuevos, sino también para edificios donde se van haciendo reformas eléctricas generales.

Además, las emergencias se exigen habitualmente en las Evaluaciones de Riesgos Laborales, por parte de los Servicios de Prevención Ajenos.

Ojo con poner por escrito nada sobre estado civil de los copropietarios, parentesco entre ellos y similares...

2008-06-17T05:41:00.000-07:00

Evítese cualquier mención a todo ello. Y desde luego, que no se ponga alusión alguna en los tablones de anuncios...

Las multas de la Agencia Estatal de Protección de Datos son importantes.

¿Cuándo puede acudirse al juicio de equidad?

2008-06-17T05:34:00.000-07:00

Sólo cuando se trata de acuerdos "de mayoría simple", y no se alcanza la doble mayoría (de votos y de coeficientes de asistentes y representados).

Es decir, no se aplica en acuerdos "de unanimidad" o "de mayorías cualificadas".

En un caso vivido por este Administrador, se acudió al juicio de equidad en una situación de empate: concretamente, votaron a favor de una propuesta "de mayoría simple" (cambiar de Empresa Administradora) el mismo número de propietarios que votaron en contra, pero los que votaron a favor tenían una suma de coeficientes algo superior. El Juez no entró en el fondo del asunto (para aplicar la "equidad"), sino que simplemente dió la razón al grupo de propietarios "con mayor peso en coeficiente".

Mayoría necesaria para instalar pivotes o bolardos para impedir aparcamientos indebidos

2008-06-17T05:32:00.001-07:00

Es suficiente con la mayoría simple, pues se trata de un acto de mera administración para el adecuado funcionamiento u organización de los servicios comunes, con obligación de pagar la factura de los bolardos para todos los copropietarios.

(En la imagen, bolardo "muy característico" instalado por el Ayuntamiento de Granada junto a la Catedral...)

Mayoría para arrendar la cubierta para instalación de estación de telefonía móvil

2008-06-17T05:29:00.000-07:00

Si la cubierta concreta no tiene asignado un destino concreto (por ejemplo, tendedero o solarium), la mayoría será de 3/5.

Si la cubierta tiene destino concreto, se requeriría la unanimidad.

Mayoría necesaria para modificar el horario del portero

2008-06-17T05:23:00.001-07:00

Será suficiente la mayoría simple (mitad más uno de votos y coeficientes de asistentes y representados). Lo mismo para subirle el sueldo o similares.

Otra cosa es la constitución del servicio de portería, cuando no exista previamente: serán necesarios los 3/5 (dando 30 días naturales a los ausentes si no se alcanza con los asistentes y representados).

Para pasar de portería a conserjería (prácticamente mismas funciones, diferenciándose en que disfrute o no de vivienda comunitaria): mayoría simple.

Para pasar de portería/conserjería a simple empresa de limpieza o limpiador: entiendo que serán necesarios los 3/5, porque una de las misiones básicas del portero/conserje, esto es, la vigilancia, no la efectuarán los que limpian.

¿Responsable el nuevo propietario de la alteración de elementos comunes que hizo el anterior?

2008-06-17T05:20:00.000-07:00

Sí, es responsable, pues en otro caso la venta vendría a convalidar el abuso en beneficio privado.

¿Un inquilino puede ser Presidente de una Comunidad de Propietarios?

2008-06-10T05:40:00.000-07:00

No, no es posible, por mucho que delegue su arrendador, incluso notarialmente.

El Presidente siempre será el propietario, otra cosa es que delegue sus funciones "corrientes" en un inquilino, un familiar, otro vecino de confianza, etc. Pero, por ejemplo, en el Banco donde esté la cuenta comunitaria ha de firmar el propietario.

Duración contratos de arrendamiento nuevos según LAU actual (1994)

2008-06-10T05:36:00.000-07:00

Para locales, libertad de pactos.

Para viviendas, lo habitual es que se pacte por un año, que se prorrogará anualmente (de manera "obligatoria" para el arrendador y "potestativa" para el inquilino) hasta los 5 años. Si a los 5 años las partes no notifican lo contrario, se irá prorrogando anualmente de la misma manera anterior pero hasta un máximo de 3 años más. Transcurridos los 8 años (5 + 3), si nadie notifica lo contrario, la relación contractual se prorroga anualmente. Preaviso: mínimo 30 días naturales.

Por lo tanto, hay que desmentir que los alquileres actuales "son por 5 años".

Tuberías de plomo, fuera de la Ley

2008-06-10T05:32:00.000-07:00

Muy habituales en casas anteriores a 1950.

Luego fueron siendo menos habituales hasta 1975, en que se abandona el plomo y luego se prohíbe.

En 2004, se regularon los niveles máximos de plomo en agua de consumo humano, más exigentes desde 2014.

Obligatorio eliminar el plomo si una Inspección oficial acredita un nivel excesivo.

¿Cuál será la temperatura ideal en mi vivienda?

2008-06-10T05:30:00.000-07:00

Estaría entre los 20-22 º C.

Cada grado de más, encarece los consumos en torno a un 7 % (una temperatura de 27 ºC rondaría un 50 % más de combustible)

Limpieza de patio sin acceso por zona común, por parte del empleado de la finca

2008-06-10T05:28:00.000-07:00

Según Convenio, el empleado no tiene obligación de limpiarlo (salvo que la Comunidad llegue a un acuerdo con él).

Además, grave riesgo de accidente laboral al saltar por ventanas a esos patios interiores.

Prescripción de cuotas de comunidad

2008-06-10T05:25:00.001-07:00

A los 15 años que el Código Civil prevé para acciones personales que no tengan plazo especialmente previsto.

Doctrina muy minoritaria (se recomienda no seguirla): 5 años de prescripción.

¿Cuánto me costará una puerta RF-60?

2008-06-10T05:15:00.000-07:00

Para un cuarto eléctrico, rondaría los 700 €, IVA incluido.

La abreviatura "RF-60" significa que la puerta soportaría el fuego durante 60 minutos, según los análisis de su laboratorio, cuyo marchamo suelen llevar grabado, normalmente en el canto de la puerta, además de llevar la documentación oportuna.

Hombre, no te reúnas los lunes por la mañana...

2008-06-10T05:13:00.000-07:00

No nos pongamos reuniones delicadas los lunes por la mañana.

Así no pensaremos en ello los domingos por la tarde.

Horarios para sacar y meter cubos comunitarios de basura

2008-06-10T05:09:00.000-07:00

Se incumplen reiteradamente por porteros y empresas de retirada de cubos. Si se impone una multa a la Comunidad de Propietarios, debe pagarla la empresa de cubos.

Según Ordenanza del Ayuntamiento de Madrid, los horarios son los siguientes:

Se sacarán a partir de las 22 horas, y se recogerán antes de las 8 horas (de las 9 horas los locales públicos).